Ο φόρος ως εργαλείο για τη στεγαστική ισότητα

Η ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ είναι το επενδυτικό στοιχείο το οποίο τα νοικοκυριά επιλέγουν για την τοποθέτηση του πλούτου τους.

Στις χώρες του ΟΟΣΑ (OECD, 2022) η κατοικία αντιπροσωπεύει κατά μέσο όρο το 50% του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών. Το ποσοστό αυτό έχει διακυμάνσεις από χώρα σε χώρα, π.χ. στη Γερμανία ανέρχεται σε 44%, στη Λιθουανία σε 93%, στις Χιλή, Λετονία, Λιθουανία και Ελλάδα σε 80% και σε 40% σε Ηνωμένες Πολιτείες και Νέα Ζηλανδία. Ενδιαφέρον έχει επίσης το ποσοστό των νοικοκυριών νεότερης ηλικίας που διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία, καθώς και η επισήμανση του τρόπου απόκτησής της. Τα περισσότερα  νέας ηλικίας νοικοκυριά που είναι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει την κατοικία τους χάρη σε κληρονομιά ή δωρεά. Τα νέας ηλικίας νοικοκυριά που έχουν αποκτήσει την κατοικία τους με αγορά είναι πολύ λιγότερα. Και σε αυτή την περίπτωση, η σύγκριση μεταξύ των δύο ομάδων διαφέρει από χώρα σε χώρα. Παραδείγματος χάριν, στην Ελλάδα το 94% των νέων νοικοκυριών έχει αποκτήσει την κατοικία του χάρη σε κληρονομιά ή δωρεά – με ίδια περίπου εικόνα στην Αυστρία και τη Σλοβενία. Στη Λιθουανία συμβαίνει το ανάστροφο – με ίδια εικόνα στις Φινλανδία και Σλοβακία.

Η ΑΝΑΓΝΩΣΗ αυτών των ποσοστών, λαμβάνοντας υπόψη τη σημερινή αυξητική τάση της τιμής των ακινήτων, δείχνει τη διαγενεακή ανισότητα στη δυνατότητα απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας. Μάλιστα, είναι σχεδόν βέβαιη η προοπτική τα νέα νοικοκυριά να αποκτούν ιδιόκτητη κατοικία μόνο χάρη στην ενδοοικογενειακή υποστήριξη – κάτι που διευρύνει το χάσμα της ανισότητας μεταξύ αυτών που λαμβάνουν κληρονομιά ή δωρεά και εκείνων που δεν λαμβάνουν. Κάτω από αυτή την πίεση, που έχει εξελιχθεί σε κατάσταση έλλειψης στέγης, οι κυβερνήσεις λαμβάνουν μέτρα για τη μείωση του χάσματος της στεγαστικής ανισότητας, ενώ ο ΟΟΣΑ προτείνει συνεκτικές πολιτικές στην οποίες συγκαταλέγεται η φορολογική πολιτική (OECD, Bricks, taxes and spending: solutions for housing equity across levels of government, 2023). Η ολοένα αυξανόμενη προσοχή που συγκεντρώνει η φορολογία ακινήτων, λόγω ακριβώς της στεγαστικής ανισότητας, ενισχύει την ανάγκη επανασχεδιασμού της προκειμένου αυτή να είναι αποτελεσματική στη σημερινή πραγματικότητα: οικονομικά προσιτή, κατασκευαστικά ποιοτική και δίκαια προσβάσιμη αγορά απόκτησης ή μακροχρόνιας ενοικίασης στέγης (Housing taxation in OECD countries, 2022). Έτσι, στη Νορβηγία έχει εξεταστεί η σχέση εισοδήματος με την απόκτηση ιδιοκτησίας, ενώ στο Βέλγιο έχουν ανιχνευθεί τα αποτελέσματα της μείωσης του φόρου μεταβίβασης ακινήτων στη στεγαστική ανισότητα.

ΑΚΟΜΗ, στο Ηνωμένο Βασίλειο έχει προταθεί η επιβολή του green land value tax σε προοδευτική βάση (LVT, Muellbauer 2024) με στόχο την προστασία του περιβάλλοντος, την προσιτή οικονομικά κατοικία και τη στεγαστική δικαιοσύνη μεταξύ των γενεών. Τέλος, στις ΗΠΑ, στο προεκλογικό πρόγραμμα των Δημοκρατικών περιλαμβάνεται πρόταση για πίστωση φόρου έως και 25.000 δολαρίων για αγορά πρώτης κατοικίας, φορολογικά κίνητρα για την κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών και ένα ταμείο στέγασης 40 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Μια πρόταση φορολογικού επανασχεδιασμού (OECD, 2022) , που εκτιμάται ότι θα δώσει ώθηση στη στεγαστική αγορά και θα αμβλύνει την ανισότητα, είναι η μετατόπιση του φορολογικού βάρους των ακινήτων από τον φόρο μεταβίβασης στους περιοδικούς φόρους. Η μετατόπιση, όταν πραγματοποιείται, ενισχύει τη φορολογική προοδευτικότητα και αμβλύνει το αρχικό κόστος απόκτησης ακινήτου.

ΟΙ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΕΣ ελαφρύνσεις για την απόκτηση κατοικίας είναι μια άλλη πρόταση.. Οι ελαφρύνσεις  που ήδη εφαρμόζονται περιλαμβάνουν συνήθως εφάπαξ φορολογικές ελαφρύνσεις στην αγορά ή ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς για την αποταμίευση με σκοπό την απόκτηση κατοικίας. Αυτές στοχεύσουν συγκεκριμένες ομάδες, π.χ. αγοραστές πρώτης κατοικίας, νέας ηλικίας νοικοκυριά (κάτω από μια ορισμένη ηλικία) , ή άλλοτε αυτές συναρτώνται με την αξία του ακινήτου. Σε Γαλλία, Βέλγιο και Ιρλανδία οι ελαφρύνσεις συναρτώνται με το φορολογητέο εισόδημα, προκειμένου να ενισχυθούν άτομα ή νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα. Σε Αυστραλία, Φινλανδία, Ελλάδα, Ολλανδία και Ηνωμένο Βασίλειο οι φορολογικές ελαφρύνσεις έχουν τη μορφή απαλλαγής για την αγορά πρώτης κατοικίας. Ακόμη, στην Αυστραλία, στον Καναδά, στην Κολομβία, στο Λουξεμβούργο, στη Νορβηγία, στο Ηνωμένο Βασίλειο και στις Ηνωμένες Πολιτείες χορηγείται προνομιακή φορολογική μεταχείριση (απαλλαγές από τον φόρο τόκων ή/και κεφαλαιουχικών κερδών) σε προγράμματα αποταμίευσης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Τέλος, σε αρκετές χώρες του ΟΟΣΑ, όπως Δανία, Γερμανία, Ελλάδα, Ιταλία, Μεξικό, Πολωνία και Ηνωμένες Πολιτείες, χορηγούνται φορολογικά κίνητρα για την ενεργειακά ποιοτική ανακατασκευή των κατοικιών, με τη μορφή συνήθως της έκπτωσης ή πίστωσης του φόρου εισοδήματος.

ΤΑ ΜΕΧΡΙ ΤΩΡΑ δεδομένα δείχνουν ότι το πιο αποτελεσματικό φορολογικό εργαλείο είναι η επιβολή περιοδικού φόρου στις κενές κατοικίες, προκειμένου αυτές να αποδοθούν στη μακροχρόνια μίσθωση. Τέτοιοι φόροι εισπράττονται στον Καναδά (Βανκούβερ), στην Αυστραλία (Μελβούρνη), στις ΗΠΑ (Οκλαντ) και στις πόλεις Παρίσι, Μπορντό, Λιλ, Λιόν και Τουλούζη της Γαλλίας. Μετά την εισαγωγή του Vancouver empty home tax (στο 3% επί της αξίας), ο αριθμός των ενοικιαζόμενων κατοικιών αυξήθηκε κατά 25,4% (Housing Vancouver, 2020). Ύστερα από τέσσερα χρόνια εφαρμογής του taxe sur les logement vacants (σε κατοικίες κλειστές επί δύο χρόνια) , σε αρκετούς γαλλικούς δήμους η διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση αυξήθηκε κατά 13% (Segú, 2020). Αντίθετα, μια πρόσφατη ανάλυση του Melbourne vacant residential property tax (στο 1% επί της αξίας) έδειξε ότι η επιβολή του φόρου είχε περιορισμένο αντίκτυπο στο ποσοστό των κενών κατοικιών (Fitzgerald, 2020) , πιθανόν λόγω της μη πρόβλεψης συνοδευτικών κυρώσεων για τους παραβάτες.

Ο ΑΝΤΙΛΟΓΟΣ για την επιβολή του vacant tax είναι ότι στην πράξη ο φορολογικός σχεδιασμός, η διαχείριση και το κόστος συμμόρφωσης του φόρου είναι υψηλό σε σύγκριση με τα έσοδα που αποφέρει – κάτι που συνιστά αποτρεπτικό παράγοντα για την εισαγωγή του. Όμως, ο φόρος κενών κατοικιών αποσκοπεί κυρίως στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών και κατά συνέπεια στην άμβλυνση της στεγαστικής ανισότητας. Η είσπραξη εσόδων είναι δευτερεύων στόχος, όταν μάλιστα η επιτυχία του φόρου συνεπάγεται τη μείωση των κατοικιών επί των οποίων επιβάλλεται. Στην οπτική αυτή, ο φόρος καθίσταται επιτυχής όταν συνοδεύεται από αξιόπιστα μέτρα για την παρακολούθηση της φορολογικής συμμόρφωσης και για τη διασφάλιση της διάθεσης των κατοικιών (που απαλλάσσονται του φόρου) στην αγορά απόκτησης ή μακροχρόνιας ενοικίασης στέγης.

Η ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗ ΑΝΙΣΟΤΗΤΑ, με διάσταση κρίσης πια είναι η πραγματικότητα τόσο στη χώρα μας όσο και σε πολλές άλλες. Το αν ο φόρος μπορεί να αποτελέσει εργαλείο για την άμβλυνση και την επίλυσή της φαίνεται από τη διαρκώς αυξανόμενη τάση των κυβερνήσεων να λάβουν μεταξύ άλλων και φορολογικά μέτρα. Η φορολογική θεωρία και σκέψη έχει αναδείξει την ανάγκη του φορολογικού επανασχεδιασμού. Βασικό είναι επίσης το μείγμα φορολογικών και μη φορολογικών πολιτικών: οι μεταρρυθμίσεις απατούν προσεκτικό χρονοδιάγραμμα και εξέταση του αντικτύπου τους στις διάφορες ομάδες νοικοκυριών και ατόμων. Στη χώρα μας η φορολογική απαλλαγή της πρώτης κατοικίας και η οικονομική ενδοοικογενειακή υποστήριξη δεν αρκούν πια. Η διεθνής εμπειρία έχει να παρουσιάσει αρκετές προτάσεις.

Πηγή: “Η ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΩΝ ΣΥΝΤΑΚΤΩΝ”